เงินประกันหอพัก 2569 คืนกี่วัน? หักค่าอะไรได้บ้าง ตามกฎหมายล่าสุด

เงินประกันหอพักต้องคืนภายในกี่วัน? คำตอบคืออาจต้องคืนในวันที่สัญญาสิ้นสุด หรือภายใน 7–14 วันตามเงื่อนไข โดยขึ้นอยู่กับว่ากิจการอยู่ภายใต้กฎหมายใด และผู้เช่ามีความเสียหายที่ต้องรับผิดชอบหรือไม่

สำหรับอะพาร์ตเมนต์หรือธุรกิจห้องเช่าที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 หลักทั่วไปคือ คืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด หากจำเป็นต้องตรวจสอบสภาพห้อง สามารถใช้ระยะเวลา 7 วันเมื่อไม่พบความเสียหาย หรือ 14 วันเมื่อมีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดและต้องหักค่าใช้จ่ายตามจริง

แต่ถ้าเป็น หอพักตามพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 มาตรา 11 กำหนดให้คืนเงินประกันในวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด หลังหักค่าเสียหายที่ผู้พักก่อแก่ทรัพย์สินที่จัดไว้ให้ใช้สอย

ดังนั้น การบอกว่า “หอพักทุกแห่งมีเวลา 7 วันในการคืนเงินประกัน” จึงอาจไม่ถูกต้อง

อ้างอิง: แบบสัญญามาตรฐานตามประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 และ พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558

อัปเดตข้อมูล: 12 ตุลาคม 2569

เวลาผู้เช่าย้ายออก เจ้าของหอมักต้องตรวจห้อง คำนวณยอดค้าง และสรุปเงินประกันที่ต้องคืน

แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยคือ

ประตูมีรอย ใครจ่าย?
ผนังสีซีด หักค่าทาสีได้ไหม?
แอร์เก่าเสียตอนย้ายออก ผู้เช่าต้องรับผิดหรือเปล่า?
ค่าน้ำค่าไฟเดือนสุดท้ายยังไม่ออก จะหักเงินประกันไว้ก่อนได้ไหม?
แล้วต้องคืนเงินให้ผู้เช่าวันไหนกันแน่?

เรื่องเหล่านี้สำคัญทั้งกับเจ้าของหอและผู้เช่า เพราะ เงินประกันไม่ได้เป็นเงินที่เจ้าของหอสามารถริบได้ตามต้องการ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้เช่าจะไม่ต้องรับผิดเมื่อทำทรัพย์สินเสียหายจริง

สิ่งสำคัญคือแยกให้ชัดว่า ความเสียหายเกิดจากอะไร ใครเป็นผู้รับผิด และมีหลักฐานรองรับค่าใช้จ่ายหรือไม่

สรุปใน 1 นาที

• หอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ต้องคืนเงินประกันในวันที่สัญญาสิ้นสุด หลังหักความเสียหายที่ผู้พักก่อขึ้นตามกฎหมาย
• อะพาร์ตเมนต์ภายใต้ประกาศ สคบ. 2568 ต้องคืนทันทีเป็นหลัก หากตรวจห้องแล้วไม่พบความเสียหายให้คืนภายใน 7 วัน
• หากมีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด และหักค่าใช้จ่ายตามจริงแล้ว ต้องคืนเงินส่วนที่เหลือภายใน 14 วันตามเงื่อนไขของแบบสัญญา
• กระจกแตก ประตูพัง หรือทรัพย์สินเสียหายจากความผิดผู้เช่า อาจนำค่าแก้ไขความเสียหายมาหักได้ หากมีหลักฐาน
• สีซีด พื้นสึกหรอ หรืออุปกรณ์เสื่อมตามการใช้งานปกติ ไม่ควรนำมาหักเป็นค่าเสียหายของผู้เช่า
• ค่าเช่าค้าง ค่าน้ำ ค่าไฟ และเงินประกันเป็นคนละรายการ ต้องตรวจสิทธิและข้อสัญญาก่อนหักหรือหักกลบกัน
• เจ้าของหอควรถ่ายภาพตรวจรับห้อง เก็บรายการทรัพย์สินและหลักฐานค่าซ่อม ก่อนสรุปยอดคืนเงิน
• หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่ในอำนาจ สคบ. สามารถขอคำปรึกษาหรือร้องเรียนผ่านสายด่วน 1166

เงินประกันหอพัก 2569 ต้องคืนภายในกี่วัน?

จุดที่ต้องรู้ก่อนคือ กฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาคืนเงินแบบเดียวกันสำหรับสถานที่ให้เช่าทุกประเภท

แม้เราจะเรียกรวมกันว่า “หอพัก” แต่ในทางกฎหมาย ธุรกิจบางแห่งเป็นหอพักที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติหอพัก ขณะที่บางแห่งเป็นอะพาร์ตเมนต์หรืออาคารให้เช่าทั่วไป

ทั้งสองแบบอาจมีหน้าที่คืนเงินประกันแตกต่างกัน

กรณีที่ 1: อะพาร์ตเมนต์หรือห้องเช่าที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. 2568

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจใช้สัญญาที่มีข้อความตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด

ในแบบสัญญามาตรฐาน ข้อ 10 ระบุเรื่องคืนเงินประกันไว้เป็น 3 กรณี

1. คืนทันที

เมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันทันทีเป็นหลัก หากไม่มีเหตุให้ต้องตรวจสอบความเสียหายเพิ่มเติม

2. คืนภายใน 7 วัน

หากผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหาย และตรวจแล้วพบว่าผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหาย ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน

3. คืนภายใน 14 วัน

หากผู้เช่าก่อความเสียหายที่ต้องรับผิด ผู้ประกอบธุรกิจสามารถหักค่าใช้จ่ายเพื่อแก้ไขความเสียหายตามจริง แล้วคืนเงินประกันส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน

สำหรับกรณี 7 และ 14 วัน แบบสัญญาระบุเงื่อนไขการนับระยะเวลาไว้กับ วันที่สัญญาสิ้นสุดและผู้ประกอบธุรกิจได้กลับเข้าครอบครองห้องแล้ว

ดังนั้น หากผู้เช่าส่งคืนห้องล่าช้ากว่าวันที่สัญญาสิ้นสุด ต้องพิจารณาวันส่งคืนห้องจริงประกอบด้วย

อ้างอิง: แบบสัญญามาตรฐาน สคบ. ข้อ 10

กรณีที่ 2: หอพักตามพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558

พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 มาตรา 11 กำหนดให้ผู้ประกอบกิจการหอพักเรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน

และต้องคืนเงินประกันให้ผู้พัก ในวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยหักได้เฉพาะค่าเสียหายที่ผู้พักก่อแก่ทรัพย์สินที่ผู้ประกอบกิจการจัดไว้ให้ใช้สอย ตามขอบเขตของมาตรานี้

จึงไม่ควรนำกำหนด 7 หรือ 14 วันของประกาศ สคบ. มาใช้กับหอพักตาม พ.ร.บ.หอพักโดยอัตโนมัติ

อ้างอิง: พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 มาตรา 10–11

หอพักกับอะพาร์ตเมนต์ ใช้กฎหมายเดียวกันหรือไม่?

ไม่จำเป็นต้องใช้กฎหมายเดียวกัน

ชื่อที่ใช้เรียกทางการค้าไม่ได้เป็นตัวตัดสินทั้งหมด

ตัวอย่างเช่น อาคารแห่งหนึ่งติดป้ายว่า “หอพักสุขใจ” แต่เปิดให้คนทั่วไปเช่ารายเดือนและไม่ได้เป็นหอพักตามกฎหมายเฉพาะ ก็อาจอยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญาเช่าของ สคบ. หากเข้าองค์ประกอบที่กำหนด

สำหรับประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ขอบเขตครอบคลุมธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปตามนิยามของประกาศ โดยมีข้อยกเว้นสำหรับกิจการบางประเภทที่อยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะ เช่น หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก

เจ้าของกิจการจึงควรตรวจประเภทและใบอนุญาตของสถานประกอบการก่อน

อ้างอิง: สคบ. อธิบายหลักเกณฑ์การควบคุมสัญญาเช่า พ.ศ. 2568

เจ้าของหอหักเงินประกันค่าอะไรได้บ้าง?

หลักสำคัญคือ ความเสียหายต้องเป็นเรื่องที่ผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบ ไม่ใช่เพียงพบว่าทรัพย์สินชำรุดตอนย้ายออก

ตามแบบสัญญามาตรฐาน สคบ. ข้อ 10 การหักเงินประกันเป็นค่าแก้ไขความเสียหายต้องไม่รวมการเสื่อมจากการใช้งานตามปกติ ความเสียหายที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัยตามเงื่อนไขที่กำหนด

ลองดูตัวอย่างต่อไปนี้

สภาพห้องตอนย้ายออกแนวทางพิจารณา

กระจกแตกจากการกระทำของผู้เช่า

อาจหักค่าซ่อมจริงได้

ประตูเสียหายเพราะผู้เช่ากระแทกจนพัง

อาจหักได้ตามค่าแก้ไขความเสียหายจริง

ตู้เสื้อผ้าหักจากการใช้งานผิดวิธี

ตรวจหลักฐานและความรับผิดก่อนหัก

สีผนังซีดตามอายุการใช้งาน

ไม่ควรหัก

พื้นมีรอยสึกตามการเดินตามปกติ

ไม่ควรหัก

แอร์เสียเพราะอายุการใช้งาน

ไม่ควรโยนค่าเปลี่ยนใหม่ทั้งหมดให้ผู้เช่า

ห้องสกปรกผิดปกติจนเกิดค่าใช้จ่ายเพิ่ม

พิจารณาตามสภาพจริง สัญญา และหลักฐาน

ทรัพย์สินเสียหายจากน้ำท่วมที่ผู้เช่าไม่ได้ก่อ

ไม่ควรหักจากผู้เช่าเพียงเพราะของเสียหาย

ตารางนี้เป็นตัวอย่างการประยุกต์หลักกฎหมาย แต่ละกรณีต้องดูข้อเท็จจริงและหลักฐานประกอบ

สิ่งที่เจ้าของหอควรทำคือมี รูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ รูปตอนย้ายออก และรายการค่าแก้ไขความเสียหายที่ตรวจสอบได้

หากไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบ การพิสูจน์ว่าความเสียหายนั้นเกิดจากผู้เช่าจริงหรือไม่อาจทำได้ยาก

ค่าทาสีห้อง หักเงินประกันได้ไหม?

คำตอบคือ ไม่ใช่ว่าผู้เช่าทุกคนย้ายออกแล้วเจ้าของหอจะหักค่าทาสีใหม่ได้ทันที

ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าอยู่ห้องมา 3 ปี ผนังมีสีซีดลงตามอายุ หรือเกิดร่องรอยเล็กน้อยจากการใช้งานตามปกติ

สภาพแบบนี้ควรแยกจากกรณีผู้เช่าทำผนังเสียหายอย่างชัดเจน

แต่ถ้าผู้เช่าทำผนังเป็นรูขนาดใหญ่ เขียนสีถาวรลงบนผนัง หรือทำความเสียหายอื่นที่เกินกว่าการใช้ตามปกติ ก็อาจมีเหตุให้เรียกค่าแก้ไขเฉพาะส่วนที่เสียหายได้

คำถามที่ควรตอบก่อนหักเงินคือ

ต้องซ่อมเพราะความผิดผู้เช่า หรือเป็นการปรับปรุงห้องตามรอบบำรุงรักษาของเจ้าของหอเอง?

หากเจ้าของหอต้องการทาสีทั้งห้องเพื่อเตรียมปล่อยเช่าคนใหม่อยู่แล้ว ก็ไม่ควรนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดไปเรียกจากผู้เช่าคนเก่าโดยอัตโนมัติ

อ้างอิง: แบบสัญญามาตรฐาน สคบ. ข้อ 10–12

ค่าแอร์ ตู้ เตียง และเฟอร์นิเจอร์ หักได้ไหม?

สำหรับหอพักที่ปล่อยเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ การมี รายการทรัพย์สินตอนส่งมอบห้อง สำคัญมาก

ตัวอย่างเช่น ห้อง 101 มีแอร์ 1 เครื่อง ตู้เสื้อผ้า 1 ตู้ เตียง 1 หลัง และเครื่องทำน้ำอุ่น 1 เครื่อง

เมื่อผู้เช่าย้ายออก หากพบว่าแอร์ไม่เย็น ไม่ควรสรุปทันทีว่าผู้เช่าต้องซื้อแอร์ใหม่ให้

ต้องตรวจสอบก่อนว่าปัญหาเกิดจากอะไร

ถ้าอุปกรณ์เสื่อมตามอายุหรือเสียจากการใช้งานปกติ ก็เป็นคนละกรณีกับผู้เช่าทำอุปกรณ์เสียหายด้วยการกระทำของตนเอง

เช่นเดียวกับตู้ เตียง หรือเฟอร์นิเจอร์อื่น ๆ

เจ้าของทรัพย์สินเป็นใคร สภาพก่อนเช่าเป็นอย่างไร และสาเหตุเสียหายคืออะไร เป็นข้อมูลที่ควรตรวจสอบก่อนคิดค่าความเสียหาย

ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าเช่าค้าง หักจากเงินประกันได้เลยไหม?

ประเด็นนี้ต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะเจ้าของหอจำนวนมากใช้เงินประกันเป็นเงินก้อนสุดท้ายในการเคลียร์ค่าใช้จ่ายทุกอย่าง

แต่ในทางบัญชีและสัญญา เงินประกัน ค่าเช่า และค่าสาธารณูปโภคเป็นคนละรายการกัน

การมีหนี้ค่าเช่าหรือค่าน้ำไฟ ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถหักจากเงินประกันได้ทุกกรณีโดยอัตโนมัติ

ต้องตรวจว่ากฎหมายที่ใช้กับกิจการนั้นกำหนดวัตถุประสงค์ของเงินประกันอย่างไร มีข้อสัญญาเกี่ยวกับการชำระหนี้หรือหักกลบอย่างไร และมีสิทธิเรียกร้องที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

โดยเฉพาะหอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก มาตรา 11 ระบุการหักเงินประกันสำหรับความเสียหายต่อทรัพย์สินที่จัดไว้ให้ผู้พักใช้สอย จึงไม่ควรนำยอดหนี้ทุกชนิดมารวมเป็น “ค่าเสียหาย” โดยไม่แยกพิจารณา

ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าย้ายออกวันที่ 30 แต่รอบค่าน้ำและไฟฟ้าปิดวันที่ 31

เจ้าของหอควรตรวจเลขมิเตอร์ ณ วันที่คืนห้องและจัดทำสรุปค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน

ถ้ายังมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการชำระหรือหักกลบหนี้ ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรหรือขอคำแนะนำทางกฎหมาย ไม่ควรยึดเงินประกันไว้ไม่มีกำหนดเพียงเพราะยังสรุปบิลไม่ได้

ตัวอย่างคำนวณคืนเงินประกันเมื่อผู้เช่าย้ายออก

ลองสมมติว่า ห้อง 101 มีเงินประกัน 4,000 บาท

ผู้เช่าย้ายออกตามกำหนด และเจ้าของหอตรวจพบว่าผู้เช่าทำกระจกบานหนึ่งแตก

มีรูปหลักฐานยืนยันสภาพก่อนและหลัง และได้รับใบเสนอราคาซ่อมกระจก 750 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องรับผิดจริง

สรุปยอดได้ดังนี้

รายการจำนวน

เงินประกันที่รับไว้

4,000 บาท

ค่าซ่อมกระจกตามหลักฐาน

−750 บาท

เงินประกันคงเหลือที่ต้องคืน

3,250 บาท

กรณีนี้เป็นตัวอย่างสมมติของกิจการที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. หากตรวจพบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดและหักค่าใช้จ่ายตามจริงแล้ว ต้องคืนส่วนที่เหลือภายในระยะเวลา 14 วันตามเงื่อนไขในแบบสัญญามาตรฐาน

แต่ถ้าตรวจห้องแล้วไม่พบความเสียหาย ก็ไม่มีเหตุให้นำค่าเสียหายมาหัก และต้องคืนเงินประกันตามระยะเวลาของกรณีนั้น

เจ้าของหอไม่ควรเพิ่มรายการลักษณะ เช่น

“ค่าปรับย้ายออก 500 บาท”
“ค่าทำความสะอาดมาตรฐาน 800 บาท”
“ค่าดำเนินการคืนเงิน 200 บาท”

แล้วหักโดยอัตโนมัติโดยไม่ตรวจว่าค่าใช้จ่ายนั้นมีฐานตามกฎหมาย สัญญาที่ใช้ได้ และข้อเท็จจริงรองรับหรือไม่

เงินประกันไม่ใช่รายได้พิเศษเมื่อผู้เช่าย้ายออก

ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญา เจ้าของหอริบเงินประกันได้ไหม?

ไม่ควรตอบว่า “ริบได้ทั้งหมด” หรือ “ต้องคืนทั้งหมด” โดยไม่ดูรายละเอียด

เพราะต้องแยกระหว่าง เงินประกันความเสียหาย ค่าเช่าล่วงหน้า และความรับผิดจากการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

สำหรับธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 แบบสัญญามาตรฐานกำหนดเรื่องสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดและเงื่อนไขการแจ้งล่วงหน้าไว้โดยเฉพาะ

หากผู้เช่าปฏิบัติตามเงื่อนไขการเลิกสัญญาที่กฎหมายรับรอง ก็ไม่ควรถือว่าเงินประกันถูกริบได้ทันทีเพียงเพราะย้ายออกก่อนวันที่ระบุในสัญญา

ส่วนหอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก มาตรา 10 มีบทบัญญัติเฉพาะเกี่ยวกับเงินค่าเช่าล่วงหน้าเมื่อผู้พักขอเลิกสัญญาก่อนกำหนด ซึ่งไม่ควรสับสนกับเงินประกันตามมาตรา 11

ดังนั้น ก่อนหักหรือริบเงิน เจ้าของหอควรตรวจประเภทกิจการ ข้อสัญญา เหตุผลการเลิกสัญญา และความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงก่อนเสมอ

ทำไม สคบ. ถึงเข้มงวดเรื่องเงินประกันในปี 2569?

ปัญหาการคืนเงินประกันไม่ใช่เรื่องเล็กสำหรับผู้เช่า

วันที่ 28 พฤษภาคม 2569 สคบ. เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปี 2568 จนถึงช่วงที่รายงาน มีเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัยรวม 1,655 เรื่อง

หนึ่งในปัญหาที่ถูกร้องเรียนมากที่สุดคือ การริบเงินประกันโดยไม่เป็นธรรม

ตัวอย่างปัญหาที่พบ ได้แก่ ไม่ชี้แจงความเสียหายที่แท้จริง หักเงินไม่สัมพันธ์กับความเสียหาย หรือไม่มีหลักฐานประกอบ

สคบ. จึงย้ำให้ผู้ประกอบธุรกิจใช้สัญญาที่ถูกต้องและปฏิบัติตามหลักเกณฑ์การคืนเงินประกันอย่างเป็นธรรม

อ้างอิง: รัฐบาลไทย — สคบ. ลงพื้นที่ตรวจธุรกิจห้องเช่า 28 พ.ค. 2569

สำหรับเจ้าของหอ เรื่องนี้ไม่ใช่แค่การหลีกเลี่ยงข้อร้องเรียน แต่ยังเกี่ยวกับความน่าเชื่อถือของกิจการโดยตรง

ถ้าผู้เช่ารู้ตั้งแต่วันแรกว่ามีเงินประกันเท่าไร ห้องมีทรัพย์สินอะไร และเงื่อนไขการคืนเป็นอย่างไร เมื่อถึงวันย้ายออก โอกาสเกิดความเข้าใจไม่ตรงกันก็จะลดลง

ก่อนคืนเงินประกัน เจ้าของหอควรตรวจอะไรบ้าง?

ผมแนะนำให้เจ้าของหอมีขั้นตอนตรวจห้องที่ใช้เหมือนกันทุกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นหอขนาดเล็กหรือมีหลายสิบห้อง

1. ตรวจวันสิ้นสุดสัญญาและวันส่งคืนห้อง

บันทึกให้ชัดว่าผู้เช่าย้ายออกเมื่อไร คืนกุญแจวันไหน และสัญญาสิ้นสุดเมื่อไร เพราะเป็นข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการคำนวณระยะเวลาคืนเงินตามกฎหมาย

2. ถ่ายภาพสภาพห้องทุกจุด

โดยเฉพาะพื้น ผนัง ประตู หน้าต่าง ห้องน้ำ เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ที่เป็นทรัพย์สินของหอ

ควรเปรียบเทียบกับภาพหรือแบบตรวจรับห้องตอนผู้เช่าย้ายเข้า

3. ตรวจรายการทรัพย์สิน

ดูว่าแอร์ ตู้ เตียง โต๊ะ กุญแจ และอุปกรณ์ต่าง ๆ ยังอยู่ครบหรือไม่ มีความเสียหายจากการกระทำของผู้เช่าหรือไม่

4. สรุปค่าใช้จ่ายพร้อมหลักฐาน

หากมีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด ให้บันทึกว่ารายการใดเสียหาย มีเหตุอย่างไร และต้องใช้ค่าแก้ไขเท่าไร พร้อมเก็บใบเสนอราคาหรือใบเสร็จ

5. สรุปยอดเงินประกันและหลักฐานการคืน

แสดงเงินประกันที่รับไว้ รายการหักที่มีสิทธิตามกฎหมาย และเงินคงเหลือที่ต้องคืน พร้อมบันทึกวันที่และช่องทางการคืนเงิน

ถ้าไม่มีรูปตอนผู้เช่าย้ายเข้า จะหักค่าเสียหายได้ไหม?

การไม่มีรูปถ่ายไม่ได้หมายความว่าจะพิสูจน์ความเสียหายไม่ได้เลย แต่ทำให้การเปรียบเทียบสภาพเดิมกับสภาพตอนย้ายออกยากขึ้น

เช่น เจ้าของหอพบว่าประตูมีรอยแตก แต่ไม่มีหลักฐานว่ารอยนั้นเกิดก่อนผู้เช่าคนปัจจุบันเข้าอยู่หรือไม่

ถ้าเกิดข้อโต้แย้งขึ้น ก็อาจพิสูจน์ความรับผิดได้ลำบาก

ดังนั้น สิ่งที่ควรทำตั้งแต่เริ่มสัญญาคือจัดทำเอกสารตรวจรับห้องที่มี

• สภาพห้องและภาพถ่าย
• รายการเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์
• เลขมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า
• วันที่ส่งมอบห้อง
• การรับทราบสภาพห้องของทั้งสองฝ่าย

สำหรับธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 แบบสัญญามาตรฐานข้อ 9 ก็กำหนดเรื่องหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกที่แนบท้ายสัญญาและส่งมอบให้ผู้เช่าไว้แล้ว

อ้างอิง: แบบสัญญามาตรฐาน สคบ. ข้อ 9

ถ้าเจ้าของหอไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าร้องเรียนที่ไหน?

หากมีข้อพิพาทเรื่องเงินประกัน ควรเริ่มจากขอรายการสรุปยอดและเหตุผลการหักเงินเป็นลายลักษณ์อักษร

จากนั้นตรวจสัญญาเช่า หลักฐานการจ่ายเงินประกัน รูปถ่ายสภาพห้อง และข้อความที่เคยตกลงกัน

หากไม่สามารถตกลงกันได้ สำหรับกรณีที่อยู่ในขอบเขตอำนาจของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค สามารถติดต่อผ่านช่องทางดังนี้

• สายด่วน สคบ. 1166
• เว็บไซต์ร้องเรียน complaint.ocpb.go.th
• แอปพลิเคชัน OCPB Connect

ส่วนหอพักที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยหอพัก ควรตรวจสอบช่องทางของนายทะเบียนหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่กำกับดูแลกิจการด้วย เพราะอำนาจหน้าที่และกระบวนการตามกฎหมายเฉพาะอาจแตกต่างกัน

อ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับเงินประกันหอพัก

เจ้าของหอขอเวลา 30 วันเพื่อคืนเงินประกันได้ไหม?

ไม่ควรถือว่าทำได้โดยอัตโนมัติ หากกิจการอยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ซึ่งกำหนดการคืนทันที หรือ 7/14 วันตามเงื่อนไข การกำหนดในสัญญาว่าคืนภายใน 30 วันอาจไม่สอดคล้องกับมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด

ส่วนหอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก มาตรา 11 กำหนดให้คืนในวันที่สัญญาสิ้นสุด

เจ้าของหอหักค่าทำความสะอาดทุกห้องได้ไหม?

ไม่ควรหักเป็นอัตราเดียวกันโดยอัตโนมัติโดยไม่พิจารณาสภาพห้องจริงและฐานทางกฎหมายหรือสัญญา

การทำความสะอาดตามรอบเตรียมห้องให้ผู้เช่าคนใหม่ อาจต่างจากค่าแก้ไขสภาพห้องที่สกปรกผิดปกติจากการกระทำของผู้เช่า

ผู้เช่าอยู่มาหลายปี ตู้หรือแอร์เสีย ต้องซื้อใหม่ให้เจ้าของหอไหม?

ไม่จำเป็นเสมอไป ต้องพิจารณาว่าเป็นการเสื่อมสภาพตามอายุ การใช้งานปกติ หรือความเสียหายที่เกิดจากความผิดของผู้เช่า และต้องแยกค่าแก้ไขความเสียหายออกจากการปรับปรุงทรัพย์สินให้ใหม่ขึ้น

เจ้าของหอคืนเงินประกันโดยโอนเข้าบัญชีได้ไหม?

สามารถตกลงวิธีการคืนเงินที่เหมาะสมและตรวจสอบได้ โดยสำหรับธุรกิจที่อยู่ภายใต้แบบสัญญามาตรฐาน สคบ. ข้อ 10 กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีที่ผู้บริโภคแจ้งไว้

ควรเก็บหลักฐานการโอนและรายการสรุปยอดให้ครบ

เงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าเหมือนกันไหม?

ไม่เหมือนกัน

เงินประกันมีวัตถุประสงค์ตามที่กฎหมายและสัญญากำหนด ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงินที่ชำระไว้สำหรับค่าเช่าในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง

จึงไม่ควรนำเงินทั้งสองประเภทมารวมกันเป็นยอดเดียวจนตรวจสอบไม่ได้ว่าเงินก้อนใดถูกนำไปใช้อะไร

สรุป: เงินประกันหอพัก ไม่ใช่เงินที่หักได้ตามใจ

สำหรับปี 2569 สิ่งที่เจ้าของหอและผู้เช่าควรจำให้ได้คือ ระยะเวลาคืนเงินประกันขึ้นอยู่กับประเภทกิจการและกฎหมายที่ใช้บังคับ

ถ้าเป็นหอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ต้องดูหลักคืนเงินในวันที่สัญญาสิ้นสุดตามมาตรา 11

ถ้าเป็นอะพาร์ตเมนต์หรือธุรกิจห้องเช่าที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ต้องดูหลักคืนทันที และกรอบ 7 หรือ 14 วันเมื่อมีการตรวจสอบความเสียหายตามเงื่อนไข

แต่ไม่ว่าจะเป็นกิจการแบบไหน สิ่งสำคัญไม่แพ้กันคือ มีหลักฐานว่าผู้เช่ารับผิดในความเสียหายรายการใด และยอดที่เรียกเก็บมีที่มาอย่างไร

สำหรับเจ้าของหอ การจัดเก็บสัญญา รายการทรัพย์สิน สภาพห้อง เลขมิเตอร์ และข้อมูลเงินประกันให้เป็นระบบตั้งแต่วันเริ่มเช่า จะช่วยให้วันย้ายออกจัดการได้ง่ายขึ้น

เพราะปัญหาเงินประกันมักไม่ได้เกิดจากการคำนวณเลขยาก ๆ

แต่เกิดจากการที่ทั้งสองฝ่าย ไม่มีข้อมูลชุดเดียวกันว่าสภาพห้องเดิมเป็นอย่างไร ต้องจ่ายอะไร และต้องคืนเท่าไร

แหล่งอ้างอิง

1. สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค — แบบสัญญามาตรฐานเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 — ข้อ 9–12 เรื่องตรวจรับห้อง คืนเงินประกันและความเสียหาย
2. กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ — พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 — มาตรา 10–11
3. สคบ. — หลักเกณฑ์การควบคุมสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย — ขอบเขตของกิจการที่อยู่ภายใต้ประกาศ
4. รัฐบาลไทย — สคบ. ตรวจธุรกิจห้องเช่าและปัญหาการริบเงินประกัน — ข่าววันที่ 28 พฤษภาคม 2569
5. สคบ. — การบังคับใช้ประกาศควบคุมสัญญาเช่าในปี 2569 — แนวทางคืนเงินประกันภายใน 7 หรือ 14 วัน
6. ระบบร้องเรียนออนไลน์ สคบ. — สำหรับขอความช่วยเหลือเมื่อมีข้อพิพาท

หมายเหตุ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป อัปเดตถึงวันที่ 12 ตุลาคม 2569 ไม่ใช่คำวินิจฉัยหรือคำปรึกษาทางกฎหมายสำหรับข้อพิพาทเฉพาะราย การพิจารณาจริงขึ้นอยู่กับประเภทกิจการ กฎหมายที่ใช้บังคับ ข้อสัญญาและข้อเท็จจริง หากมีข้อพิพาทเรื่องค่าใช้จ่ายหรือการคืนเงิน ควรตรวจเอกสารและปรึกษาหน่วยงานที่รับผิดชอบก่อนดำเนินการ