ห้องเช่าน้ำท่วม ใครจ่ายค่าซ่อม? เจ้าของหอหรือผู้เช่าต้องรับผิดชอบ

ห้องเช่าน้ำท่วมแล้วพื้น ผนัง ประตู ระบบไฟ แอร์ หรือตู้เตียงเสียหาย ผู้เช่าไม่ได้เป็นคนรับผิดชอบค่าซ่อมทุกอย่าง

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ชี้แจงล่าสุดว่า กรณีบ้านเช่าเสียหายจากน้ำท่วมซึ่งเป็นเหตุสุดวิสัย การซ่อมแซมใหญ่หรือการซ่อมที่จำเป็นเพื่อให้กลับเข้าอยู่อาศัยได้เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ดูแลตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อย Thai Government

แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกอย่างที่เสียหายหลังน้ำท่วมจะเป็นค่าใช้จ่ายของเจ้าของหอเสมอไป เพราะยังต้องดูว่า ของนั้นเป็นของใคร เสียหายเพราะน้ำท่วมโดยตรงหรือเกิดจากการกระทำของใคร และสัญญาเช่าระบุไว้อย่างไร

อัปเดตข้อมูล: 8 ตุลาคม 2569

หลังน้ำลด เจ้าของหอกับผู้เช่ามักเจอคำถามเดียวกัน

พื้นบวม ใครจ่าย?
ประตูพัง ใครซ่อม?
แอร์ของหอเสียล่ะ?
ทีวีของผู้เช่าพัง เจ้าของต้องจ่ายไหม?
แล้วเอาเงินประกันมาหักได้หรือเปล่า?

ถ้ารีบสรุปว่า “ของอยู่ในห้องผู้เช่า ผู้เช่าต้องจ่าย” หรืออีกด้านหนึ่งว่า “น้ำท่วมเป็นเหตุสุดวิสัย เจ้าของต้องจ่ายทั้งหมด” ก็อาจไม่ถูกทั้งคู่

สิ่งแรกที่ควรทำคือแยกความเสียหายออกเป็นสองเรื่อง: ใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน และความเสียหายนั้นเกิดจากอะไร

สรุปใน 1 นาที

• น้ำท่วมเป็นเหตุสุดวิสัยตามบริบทคำชี้แจงล่าสุดของ สคบ.
• ซ่อมใหญ่หรือซ่อมที่จำเป็นเพื่อให้ห้องกลับมาอยู่อาศัยได้ โดยหลักเป็นหน้าที่ผู้ให้เช่า
• ผู้เช่ามีหน้าที่ ดูแลตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อย
• ถ้าความเสียหายเกิดจาก ความผิดของผู้เช่าเอง ผู้เช่าอาจต้องรับผิด
• แอร์ ตู้ เตียง หรือเฟอร์นิเจอร์ของหอ ไม่ได้กลายเป็นความรับผิดของผู้เช่าเพียงเพราะตั้งอยู่ในห้อง
• ทีวี โน้ตบุ๊ก ที่นอน หรือทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่า ต้องแยกพิจารณาจากทรัพย์สินของหอ
• เจ้าของหอไม่ควร หักเงินประกันเพราะเห็นว่ามีของเสียหายทันที ต้องดูสาเหตุและความรับผิดก่อน
• ก่อนซ่อมควรถ่ายภาพ แยกรายการความเสียหาย และเก็บใบเสนอราคา/ใบเสร็จไว้เป็นหลักฐาน

ห้องเช่าน้ำท่วม ใครเป็นคนจ่ายค่าซ่อม?

เริ่มจากหลักกฎหมายก่อนแบบไม่ต้องอ่านภาษากฎหมายยาว ๆ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างการเช่า และต้องจัดการ ซ่อมแซมสิ่งที่จำเป็น เว้นแต่เป็นการซ่อมที่กฎหมายหรือจารีตให้ผู้เช่าทำเอง Deka

อีกด้านหนึ่ง มาตรา 553 กำหนดว่าผู้เช่าต้องดูแลทรัพย์ที่เช่าเหมือนคนทั่วไปดูแลทรัพย์ของตัวเอง รวมถึงบำรุงรักษาและ ซ่อมแซมเล็กน้อย 法律人 LawPlayer

คำชี้แจงของ สคบ. หลังน้ำท่วมรอบนี้จึงไปในทิศทางเดียวกัน คือแบ่งง่าย ๆ ว่า

ซ่อมใหญ่ / จำเป็นต่อการกลับเข้าอยู่ → ผู้ให้เช่า

ดูแลทั่วไป / ซ่อมเล็กน้อย → ผู้เช่า Office of Consumer Protection Board

ปัญหาจริงจึงอยู่ตรงคำว่า “ใหญ่” กับ “เล็ก” เพราะของบางอย่างไม่ได้แบ่งได้ด้วยราคาอย่างเดียว ต้องดูสภาพและความจำเป็นด้วย

อะไรคือ “ซ่อมใหญ่” ที่เจ้าของหอควรรับผิดชอบ?

อย่าใช้สูตรว่า “เกินกี่บาทถือเป็นซ่อมใหญ่” เพราะกฎหมายไม่ได้ตั้งตัวเลขแบบนั้น

สิ่งสำคัญคือดูว่าเป็นการซ่อมที่จำเป็นต่อการรักษาทรัพย์หรือทำให้ห้องกลับมาใช้งานตามวัตถุประสงค์ได้หรือไม่

ตัวอย่างเช่น น้ำท่วมแล้วระบบไฟฟ้าของห้องไม่ปลอดภัย ผนังหรือฝ้าเสียหาย ประตูใช้งานไม่ได้ พื้นเสียหายจนต้องรื้อ หรือส่วนประกอบของอาคารต้องซ่อมเพื่อให้กลับเข้าอยู่อาศัยได้

สิ่งเหล่านี้มีลักษณะใกล้เคียงกับ การซ่อมที่จำเป็น มากกว่าการบำรุงรักษาเล็ก ๆ ตามปกติ

คำชี้แจงล่าสุดของ สคบ. ก็ใช้หลักเดียวกัน โดยระบุว่าการซ่อมใหญ่หรือการซ่อมที่จำเป็นเพื่อให้กลับเข้าอยู่อาศัยได้เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า Thai Government

แล้วผู้เช่าต้องรับผิดชอบอะไร?

ผู้เช่าไม่ได้ไม่มีหน้าที่เลย

มาตรา 553 กำหนดให้ผู้เช่าต้องดูแลทรัพย์ที่เช่าอย่างเหมาะสม รวมถึงบำรุงรักษาและซ่อมแซมเล็กน้อย 法律人 LawPlayer

และถ้าความเสียหายเกิดจาก ความผิดของผู้เช่าเอง บุคคลที่อยู่กับผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วง มาตรา 562 ก็กำหนดให้ผู้เช่าสามารถต้องรับผิดกับความสูญหายหรือบุบสลายนั้นได้ ThaiLawOnline

สมมติว่าน้ำเข้าห้องจากน้ำท่วมตามธรรมชาติและทำให้ประตูไม้บวม นี่ต่างจากกรณีผู้เช่างัดประตูจนพังระหว่างขนของออก

ผลสุดท้ายเหมือนกันคือ “ประตูเสีย”

แต่ สาเหตุของความเสียหายต่างกัน

เพราะฉะนั้นหลังน้ำลด ไม่ควรดูแค่รายการว่าอะไรพัง แต่ควรบันทึกด้วยว่า คาดว่าเสียหายจากอะไร

แอร์ ตู้ เตียงของหอเสีย ใครต้องจ่าย?

อันนี้น่าสนใจมาก เพราะหลายหอปล่อยห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์

ถ้าแอร์ ตู้ เตียง โต๊ะ หรือเครื่องใช้ต่าง ๆ เป็นทรัพย์สินของเจ้าของหอและรวมอยู่ในการเช่า อย่าเพิ่งถือว่าผู้เช่าต้องชดใช้เพียงเพราะของเหล่านั้นอยู่ในห้องผู้เช่า

แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1471/2548 เคยพิจารณากรณีที่สัญญาเช่าครอบคลุมทั้งบ้าน เฟอร์นิเจอร์และของใช้ โดยศาลเห็นว่าเงื่อนไขให้ผู้เช่าบำรุงรักษาทรัพย์ไม่ได้หมายความว่าผู้เช่าต้องรับผิดการซ่อมทุกประเภท และการซ่อมใหญ่ที่จำเป็นเพื่อรักษาทรัพย์ให้ใช้งานได้เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าในคดีนั้น Deka

ดังนั้น ตัวอย่างเช่นแอร์ของหอถูกน้ำท่วมจนชุดภายนอกเสีย การพิจารณาควรเริ่มจากว่า

ใครเป็นเจ้าของแอร์ → สาเหตุเกิดจากอะไร → เป็นการซ่อมเล็กหรือซ่อมใหญ่ → สัญญากำหนดไว้อย่างไร

ไม่ใช่เริ่มจากคำว่า “อยู่ในห้องใคร”

แล้วทีวี โน้ตบุ๊ก ที่นอน หรือมอเตอร์ไซค์ของผู้เช่าล่ะ?

อันนี้ต้องแยกจากทรัพย์สินของหอ

ถ้าเป็นโทรศัพท์ ทีวี คอมพิวเตอร์ เสื้อผ้า ที่นอน หรือทรัพย์สินที่ผู้เช่าซื้อมาเอง ก็เป็น ทรัพย์สินของผู้เช่า

คำชี้แจงของรัฐบาลเกี่ยวกับการช่วยเหลือผู้ประสบภัยก็ย้ำตรงนี้เช่นกันว่า การพิจารณาว่าใครมีสิทธิได้รับความช่วยเหลือต้องดูว่า ใครเป็นผู้เสียหาย ทรัพย์สินเป็นของฝ่ายใด และเข้าเงื่อนไขของโครงการใด โดยหน่วยงานในพื้นที่จะตรวจสอบเป็นรายกรณี Thai Government

จึงไม่ควรสรุปว่า เจ้าของหอต้องซื้อทีวีหรือโน้ตบุ๊กใหม่ให้ผู้เช่าเพียงเพราะน้ำเข้าห้องเช่า

ในทางกลับกัน ก็ไม่ควรเอาความเสียหายของทรัพย์สินส่วนตัวผู้เช่ามาปะปนกับค่าซ่อมอาคารหรือทรัพย์สินของหอ

เจ้าของหอหักเงินประกันมาซ่อมได้เลยไหม?

ไม่ควรหักโดยอัตโนมัติครับ

หลังเหตุอุทกภัยรอบนี้ สคบ. กำชับผู้ประกอบธุรกิจโดยตรงว่าไม่ควรเอาเปรียบเรื่องค่าเช่าหรือ ริบเงินประกันโดยไม่เป็นธรรม Thai Government

ประเด็นสำคัญคือ ต้องแยกให้ได้ก่อนว่าความเสียหายเกิดจากอะไร

ถ้าพื้นห้องเสียเพราะน้ำท่วม ไม่ควรเปลี่ยนเหตุผลเป็นว่า “ห้องเสียตอนผู้เช่าอยู่ จึงหักเงินประกัน”

แต่ถ้าหลังน้ำลดตรวจพบว่าผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหายจากการกระทำของตัวเอง ก็เป็นอีกกรณีหนึ่ง เพราะกฎหมายกำหนดความรับผิดของผู้เช่าต่อความเสียหายที่เกิดจากความผิดของผู้เช่าไว้ต่างหาก ThaiLawOnline

ดังนั้น สิ่งที่ควรมีมากที่สุดก่อนจะหักเงินคือ หลักฐาน

รูปก่อนเกิดเหตุ รูปหลังน้ำลด รายการทรัพย์สินเดิม รายงานความเสียหาย และใบเสนอราคาซ่อม

ห้องอยู่ไม่ได้ระหว่างซ่อม ผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่าได้เลยไหม?

จุดนี้ไม่ควรตอบว่า “ได้” หรือ “ไม่ได้” เหมารวมทุกกรณี

คำชี้แจงของ สคบ. วันที่ 7 ตุลาคมเน้นเรื่องหน้าที่ในการซ่อมและการไม่เรียกเก็บค่าเช่าหรือริบเงินประกันอย่างไม่เป็นธรรม แต่ไม่ได้ประกาศว่าผู้เช่าทุกคนสามารถหยุดจ่ายค่าเช่าได้ทันทีเมื่อเกิดน้ำท่วม Thai Government

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 551 หากทรัพย์ที่เช่ามีความชำรุดบกพร่องที่ยังแก้ไขได้ ผู้เช่าควรแจ้งผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขก่อน หากผู้ให้เช่าไม่แก้ภายในเวลาอันสมควร และความชำรุดร้ายแรงเพียงพอ กฎหมายเปิดทางให้ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ThaiLawOnline

เพราะฉะนั้นในทางปฏิบัติ อย่าหยุดจ่ายค่าเช่าเองโดยไม่มีการตกลง

เจ้าของหอกับผู้เช่าควรคุยกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าห้องใช้ไม่ได้ตั้งแต่วันไหน คาดว่าจะซ่อมเสร็จเมื่อไร และค่าเช่าช่วงดังกล่าวจะจัดการอย่างไร

ถ้าความเสียหายรุนแรงหรือมีข้อพิพาท ควรตรวจสัญญาและขอคำแนะนำจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเป็นรายกรณี

ถ้าห้องพังจนอยู่ไม่ได้เลยล่ะ?

ต้องดูว่าความเสียหายถึงระดับไหน

กฎหมายแยกระหว่างทรัพย์ที่ ยังซ่อมและกลับมาใช้ได้ กับกรณีทรัพย์ที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด

ป.พ.พ. มาตรา 567 กำหนดว่า หากทรัพย์สินที่ให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าย่อมระงับไปด้วย ThaiLawOnline

แต่อย่ารีบเอาหลักนี้มาใช้กับห้องที่เพียงแค่น้ำท่วมและต้องปิดซ่อมชั่วคราว เพราะคำว่า “สูญหายไปทั้งหมด” เป็นเงื่อนไขที่ต่างจากการเสียหายที่ยังซ่อมได้

กรณีห้องยังอยู่แต่ต้องซ่อม จึงควรกลับมาดูระดับความเสียหาย สัญญา และขั้นตอนตามมาตรา 550–551 มากกว่า

รัฐช่วยค่าซ่อมหรือค่าที่พักชั่วคราวหรือไม่?

มีมาตรการช่วยเหลืออีกส่วนหนึ่ง แต่ต้องแยกจากคำถามว่า เจ้าของหอหรือผู้เช่าเป็นฝ่ายรับผิดตามสัญญา

ข้อมูลรัฐบาลวันที่ 4 ตุลาคม 2569 ระบุว่า การช่วยเหลือตามระเบียบเงินทดรองราชการเพื่อช่วยเหลือผู้ประสบภัยพิบัติครอบคลุมรายการ เช่น ค่าซ่อมแซมที่อยู่อาศัยประจำไม่เกิน 88,600 บาทต่อครัวเรือน และ ค่าเช่าที่พักชั่วคราวไม่เกิน 2,500 บาทต่อเดือน สูงสุด 2 เดือน ตามหลักเกณฑ์และการพิจารณาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง Thai Government

แต่ไม่ควรตีความว่า

เจ้าของหอได้เงิน 88,600 บาททุกห้อง

หรือ

ผู้เช่าทุกคนได้เงินค่าที่พัก 5,000 บาท

เพราะรัฐบาลระบุไว้ชัดว่าการช่วยเหลือผู้เช่าต้องพิจารณาว่าใครเป็นผู้เสียหาย ทรัพย์สินเป็นของใคร และเข้าเงื่อนไขของโครงการใด โดยให้ท้องถิ่นหรือสำนักงานเขตตรวจสอบหลักฐานเป็นรายกรณี Thai Government

หลังน้ำลด เจ้าของหอควรทำอะไรก่อนเริ่มซ่อม?

อย่าเพิ่งให้ช่างเข้ารื้อทุกอย่างจนไม่เหลือหลักฐานครับ

ถ้าไม่มีอันตรายที่ต้องแก้ทันที ควรถ่ายภาพและวิดีโอสภาพพื้นที่ก่อน แยกความเสียหายเป็นรายห้องและรายทรัพย์สิน และบันทึกว่าอุปกรณ์ใดเป็นของหอหรือของผู้เช่า

สคบ. แนะนำผู้ประสบภัยโดยตรงให้เก็บ ภาพความเสียหาย ใบเสนอราคา ใบเสร็จ และเอกสารที่เกี่ยวข้อง รวมถึงตรวจรายการและราคาก่อนตกลงซ่อม Office of Consumer Protection Board

สำหรับหอพักที่มีหลายสิบห้อง สิ่งนี้ยิ่งสำคัญ

ห้อง 101 ประตูเสีย
ห้อง 102 แอร์เสีย
ห้อง 103 น้ำไม่เข้า
ห้อง 104 ผู้เช่าย้ายของออกไปแล้ว

ถ้าไม่มีข้อมูลแยกห้อง ผ่านไปสองสัปดาห์จะเริ่มจำไม่ได้ว่าอะไรเสียตั้งแต่ก่อนน้ำท่วม อะไรเสียจากน้ำ และอะไรเกิดระหว่างการเคลื่อนย้าย

สัญญาเช่าและรายการทรัพย์สินสำคัญกว่าที่คิด

เหตุการณ์แบบนี้ทำให้เห็นชัดว่าทำไมสัญญาเช่าควรระบุทรัพย์สินที่มากับห้องให้ชัด

ถ้าสัญญาหรือใบตรวจรับห้องระบุว่า

ห้อง 101 มีแอร์ 1 เครื่อง ตู้เสื้อผ้า 1 ตู้ เตียง 1 หลัง และเครื่องทำน้ำอุ่น 1 เครื่อง

เมื่อเกิดความเสียหายก็สามารถแยกได้ทันทีว่าอุปกรณ์ใดเป็นทรัพย์สินของหอ

แนวคำพิพากษาศาลฎีกาก็เคยพิจารณาว่าเฟอร์นิเจอร์และของใช้ที่รวมอยู่ในสัญญาเช่าสามารถเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่เช่าได้ และไม่ได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดค่าซ่อมใหญ่ทั้งหมดเพียงเพราะมีหน้าที่บำรุงรักษา Deka

สำหรับเจ้าของหอ นี่จึงเป็นอีกเหตุผลที่ สัญญา + รายการทรัพย์สิน + รูปตอนส่งมอบห้อง ควรอยู่ด้วยกัน

ไม่ใช่มีไว้ใช้เฉพาะตอนผู้เช่าย้ายออกเท่านั้น

“หอพัก” กับ “ห้องเช่า” ในทางกฎหมายอาจไม่เหมือนกัน

มีจุดหนึ่งที่เจ้าของกิจการควรรู้ไว้

ในบทความนี้เราใช้คำว่า “หอพัก” ตามภาษาที่คนทั่วไปใช้เรียกอาคารให้เช่ารายเดือน แต่ในทางกฎหมาย หอพักที่จดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก กับธุรกิจห้องเช่า/อะพาร์ตเมนต์อาจอยู่ภายใต้กฎหมายกำกับคนละชุด

สคบ. อธิบายในปี 2569 ว่า ประกาศควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2568 ครอบคลุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป แต่ไม่รวม “หอพัก” ที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมที่มีกฎหมายเฉพาะของตัวเอง Office of Consumer Protection Board

ดังนั้น หากมีข้อพิพาทจริง ควรตรวจด้วยว่ากิจการของตัวเองจดทะเบียนและอยู่ภายใต้กฎหมายประเภทใด ไม่ควรดูเพียงชื่อบนป้ายว่าเขียนว่า “หอพัก” หรือ “อพาร์ตเมนต์”

ถ้าเจ้าของหอกับผู้เช่าตกลงกันไม่ได้ ทำอย่างไร?

อย่างแรกคือพยายามทำให้ข้อเท็จจริงตรงกันก่อน

ห้องไหนเสียอะไร ของเป็นของใคร มีภาพก่อนและหลังหรือไม่ ช่างประเมินว่าต้องซ่อมอะไร ราคาเท่าไร และความเสียหายเกิดจากน้ำท่วมหรือเกิดจากการกระทำภายหลัง

เพราะต่อให้รู้กฎหมาย แต่ถ้าไม่มีหลักฐานว่าสภาพก่อนและหลังเป็นอย่างไร ปัญหาก็ยังแก้ยาก

สำหรับกรณีที่ผู้เช่าเห็นว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม สคบ. ระบุว่าสามารถขอคำปรึกษาผ่าน สายด่วน 1166, OCPB Connect หรือช่องทางของ สคบ. ได้ และรอบน้ำท่วมนี้ สคบ. ก็ประกาศว่าจะติดตามปัญหาการเอาเปรียบผู้ประสบภัยโดยเฉพาะ Office of Consumer Protection Board

ห้องเช่าน้ำท่วม จำง่าย ๆ แบบนี้

อย่าตัดสินจากคำว่า “ของพัง” เพียงอย่างเดียว

ต้องถามต่อว่า

ของใคร → พังเพราะอะไร → ซ่อมใหญ่หรือเล็ก → สัญญาระบุไว้อย่างไร

ถ้าเป็นส่วนของอาคารหรือทรัพย์ของหอที่เสียหายจากน้ำท่วม และเป็นการซ่อมใหญ่หรือจำเป็นเพื่อให้กลับมาอยู่อาศัยได้ หลักกฎหมายและคำชี้แจงล่าสุดชี้ไปที่หน้าที่ของผู้ให้เช่า Thai Government

ถ้าเป็นการบำรุงรักษาหรือซ่อมเล็กน้อย ก็เป็นหน้าที่ของผู้เช่า และถ้าพิสูจน์ได้ว่าความเสียหายเกิดจากความผิดของผู้เช่า ก็ต้องพิจารณาความรับผิดของผู้เช่าต่างหาก 法律人 LawPlayer

สำหรับเจ้าของหอ สิ่งที่ควรทำที่สุดหลังน้ำลดจึงไม่ใช่รีบหาว่า “จะเก็บเงินใคร”

แต่คือเก็บหลักฐานให้ครบ แยกทรัพย์สินให้ชัด บันทึกความเสียหายรายห้อง และคุยกับผู้เช่าด้วยข้อมูลชุดเดียวกัน

เพราะยิ่งรู้ชัดว่า ก่อนเกิดเหตุห้องมีอะไร ใครพักอยู่ และอะไรเสียจากเหตุไหน การซ่อม การเคลม และการตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายก็จะง่ายขึ้นมาก

หมายเหตุ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป อัปเดตถึงวันที่ 8 ตุลาคม 2569 ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายสำหรับข้อพิพาทเฉพาะราย ความรับผิดจริงอาจแตกต่างตามข้อเท็จจริง สัญญา ประเภทกิจการ และกฎหมายที่ใช้บังคับ หากมีข้อพิพาทควรตรวจเอกสารและสอบถาม สคบ. หรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินการ