สัญญาเช่าหอพัก 2569 ต้องมีอะไรบ้าง? กฎหมาย สคบ. ล่าสุด

ก่อนให้ผู้เช่ารายใหม่เซ็นสัญญา เจ้าของหอพักและอะพาร์ตเมนต์ควรตรวจสอบว่าสัญญาที่ใช้อยู่ยังตรงกับกฎหมายหรือไม่ โดยเฉพาะเรื่องเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าน้ำค่าไฟ และการคืนเงินเมื่อย้ายออก

ปัจจุบันมี ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 และยังเป็นหลักเกณฑ์ที่ใช้ในปี 2569

อย่างไรก็ตาม ประกาศฉบับนี้ไม่ได้ครอบคลุมที่พักทุกประเภท เจ้าของกิจการจึงต้องตรวจสอบก่อนว่าอาคารของตนอยู่ภายใต้กฎหมายใด

สรุปใน 1 นาที

• ประกาศ สคบ. ครอบคลุมธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ตามเงื่อนไขที่กำหนด
• หอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 และโรงแรมตามกฎหมายโรงแรม ไม่อยู่ในขอบเขตประกาศฉบับนี้
• ต้องจัดทำสัญญาตามแบบมาตรฐาน สคบ. และส่งมอบให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับ
• เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้า ต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน
• ค่าน้ำค่าไฟต้องไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ
• ต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ
• หากไม่มีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดและต้องตรวจสอบก่อนคืนเงิน ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน หลังสัญญาสิ้นสุดและได้รับห้องคืน

1. หอพักแบบไหนต้องใช้สัญญาตามประกาศ สคบ.?

สิ่งแรกที่เจ้าของกิจการต้องตรวจสอบคือประเภทที่พัก ไม่ใช่เพียงจำนวนห้อง

ตามประกาศ พ.ศ. 2568 ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยหมายถึงการให้บุคคลธรรมดาเช่าเพื่อพักอาศัย โดยมีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน รวมถึงการให้เช่าผ่านช่องทางอิเล็กทรอนิกส์

สถานที่พักตามประกาศครอบคลุมห้องพัก บ้าน อาคารชุด อะพาร์ตเมนต์ และสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น

แต่มีข้อยกเว้นสำคัญ ได้แก่ หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม

ตัวอย่างการพิจารณาเบื้องต้น:

ดังนั้น แม้เจ้าของกิจการจะเรียกอาคารของตนว่า “หอพัก” ก็ต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายจริงก่อนว่าเข้าข่ายกิจการประเภทใด

อีกเรื่องที่ควรรู้คือ สคบ. แบ่งแบบสัญญาออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

• แบบ ก สัญญาเช่าระยะสั้น: ระยะเวลาเช่าไม่เกิน 3 ปี
• แบบ ข สัญญาเช่าระยะยาว: ระยะเวลาเช่ากว่า 3 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 30 ปี หรือกำหนดตามอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ตามที่กฎหมายกำหนด

หากเป็นอะพาร์ตเมนต์ที่ทำสัญญาเช่า 6 เดือนหรือ 1 ปี โดยทั่วไปจะใช้แบบ ก ไม่ใช่แบบ ข

อ้างอิง: ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 — ฉบับเต็มและแบบสัญญาท้ายประกาศ

2. สัญญาเช่าต้องระบุรายละเอียดอะไรบ้าง?

เจ้าของกิจการที่อยู่ภายใต้ประกาศควรตรวจสอบสัญญาให้มีรายละเอียดสำคัญดังต่อไปนี้

ข้อมูลคู่สัญญาและห้องเช่า

ต้องระบุชื่อ ที่อยู่ และข้อมูลติดต่อของผู้ให้เช่าและผู้เช่า พร้อมรายละเอียดอาคาร ห้องพัก สถานที่ตั้ง และสภาพห้อง รวมถึงทรัพย์สินหรืออุปกรณ์ที่จัดไว้ให้ใช้งาน

ระยะเวลาเช่า

กำหนดวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดการเช่าให้ชัดเจน เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายทราบระยะเวลาของสัญญาที่ตกลงร่วมกัน

ค่าเช่าและวิธีชำระเงิน

ระบุอัตราค่าเช่า กำหนดวันชำระ และช่องทางการชำระเงิน เช่น เงินสดหรือโอนเข้าบัญชี

ค่าสาธารณูปโภค

ต้องระบุอัตราค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา วันครบกำหนดชำระ และวิธีคำนวณ รวมถึงค่าอินเทอร์เน็ตหรือค่าสาธารณูปโภคอื่น หากมีการเรียกเก็บ

ค่าบริการอื่น

หากเรียกเก็บค่าจอดรถหรือค่าบริการอื่น ต้องระบุรายละเอียด อัตรา และวิธีคำนวณให้ชัดเจน โดยเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควรตามหลักเกณฑ์ของแบบสัญญา

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

ต้องแยกจำนวนเงินและวิธีชำระให้ชัดเจน ไม่เขียนรวมกันจนผู้เช่าไม่ทราบว่าเงินแต่ละส่วนมีวัตถุประสงค์อะไร

หลักฐานการตรวจรับสภาพห้อง

แบบสัญญามาตรฐานกำหนดให้มีเอกสารตรวจรับสภาพอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกแนบท้ายสัญญา พร้อมส่งมอบให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน

ตัวอย่างรายการที่ควรตรวจ ได้แก่ ประตู หน้าต่าง เครื่องปรับอากาศ เตียง ตู้เสื้อผ้า สุขภัณฑ์ และมิเตอร์น้ำไฟ

นอกจากนี้ ประกาศกำหนดให้สัญญามีข้อความภาษาไทยที่อ่านได้ชัดเจน ขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร และมีจำนวนไม่เกิน 11 ตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว

สัญญาต้องจัดทำเป็นสองฉบับที่มีข้อความตรงกัน โดยให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับทันทีที่ลงนาม

อ้างอิง: ตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐาน สคบ. แบบ ก

3. เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และค่าน้ำค่าไฟ เก็บอย่างไรให้ถูกต้อง?

เรื่องเงินเป็นหนึ่งในประเด็นที่เจ้าของกิจการควรตรวจสอบให้ละเอียดที่สุด

เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน

สำหรับสัญญาเช่าที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ห้ามกำหนดสิทธิเรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน

ตัวอย่าง หากค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่ 5,000 บาท เงินสองประเภทดังกล่าวรวมกันต้องไม่เกิน 15,000 บาท

โดยประกาศให้นิยาม “ค่าเช่าล่วงหน้า” ในความหมายของเงินที่เก็บรักษาไว้เพื่อเป็นประกันค่าเช่า และจะคืนหรือนำไปชำระเป็นค่าเช่าเดือนสุดท้าย ไม่ควรนำเงินทุกประเภทที่รับในวันทำสัญญามารวมตีความโดยไม่ดูนิยามตามกฎหมาย

ค่าน้ำค่าไฟห้ามบวกกำไรส่วนต่าง

สคบ. ยืนยันว่าผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศต้องไม่คิดค่าน้ำและค่าไฟเกินอัตราที่ผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ และต้องแสดงวิธีคำนวณให้ตรวจสอบได้

จึงไม่ควรตั้งอัตราต่อหน่วยเองโดยไม่อ้างอิงใบเรียกเก็บของผู้ให้บริการ

ในทางปฏิบัติ เจ้าของกิจการควรเก็บบิลจากการไฟฟ้าและการประปา พร้อมข้อมูลหน่วยการใช้ของผู้เช่าไว้เป็นหลักฐานประกอบการคำนวณ

ต้องแจ้งบิลล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน

แบบสัญญามาตรฐานของ สคบ. กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจส่งใบแจ้งหนี้ที่มีรายละเอียดค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการที่เกี่ยวข้องให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนกำหนดชำระ

ผู้เช่ายังมีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่ถูกเรียกเก็บด้วย

อ้างอิง: สคบ. ตรวจสอบอะพาร์ตเมนต์และชี้แจงหลักเกณฑ์ค่าน้ำค่าไฟ

4. ผู้เช่าย้ายออก ต้องคืนเงินประกันเมื่อไร?

ตามแบบสัญญามาตรฐาน เมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันทันที เว้นแต่ประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ

หากต้องตรวจสอบก่อนคืนเงิน จะมีหลักเกณฑ์ดังนี้

ระยะเวลาดังกล่าวนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุด และผู้ประกอบธุรกิจได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว

เจ้าของกิจการสามารถหักค่าใช้จ่ายเพื่อแก้ไขความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบได้ แต่ไม่สามารถหักเงินจากการเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ หรือเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า

ตัวอย่างเช่น หากพบอุปกรณ์เสียหายจากการกระทำของผู้เช่า ควรมีหลักฐานสภาพห้องเดิมและข้อมูลค่าใช้จ่ายในการซ่อมประกอบการหักเงิน

นี่จึงเป็นเหตุผลที่เอกสารตรวจรับสภาพห้องก่อนเข้าอยู่มีความสำคัญ เพราะช่วยให้ทั้งผู้เช่าและเจ้าของหอพักมีหลักฐานชุดเดียวกันสำหรับตรวจสอบเมื่อสิ้นสุดสัญญา

แล้วถ้าผู้เช่าขอย้ายออกก่อนครบสัญญา?

สำหรับสัญญาที่กำหนดระยะเวลา แบบสัญญามาตรฐานให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกก่อนกำหนดเมื่อพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา โดยต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และไม่ค้างค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น

ส่วนกรณีผู้ประกอบธุรกิจต้องการบอกเลิกสัญญา กฎหมายกำหนดขั้นตอนการบอกกล่าวและข้อยกเว้นตามลักษณะการผิดสัญญา จึงไม่ควรกำหนดเงื่อนไขว่าเจ้าของห้องสามารถยกเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อโดยไม่มีเหตุอันชอบ

อ้างอิง: ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 และแบบสัญญามาตรฐาน ข้อ 10–14

5. Checklist ก่อนให้ผู้เช่าเซ็นสัญญาปี 2569

สำหรับเจ้าของห้องเช่าหรืออะพาร์ตเมนต์ที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. สามารถใช้รายการนี้ตรวจสอบก่อนทำสัญญาได้

ตรวจสอบว่ากิจการอยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568

ใช้แบบสัญญามาตรฐานให้ตรงกับระยะเวลาเช่า

ระบุข้อมูลผู้เช่า ผู้ให้เช่า และห้องพักครบถ้วน

กำหนดค่าเช่า วันชำระ และวิธีชำระชัดเจน

ระบุอัตราและวิธีคิดค่าน้ำค่าไฟที่ตรวจสอบได้

ตรวจสอบว่าเงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด

ทำเอกสารตรวจรับสภาพห้องและทรัพย์สินแนบท้าย

ระบุและปฏิบัติตามหลักเกณฑ์คืนเงินประกัน

ไม่ใช้ข้อสัญญาที่ให้สิทธิเจ้าของกิจการเอาเปรียบผู้เช่าตามข้อห้าม

จัดทำสัญญาสองฉบับและส่งมอบให้ผู้เช่าหนึ่งฉบับ

สคบ. ยังออกประกาศเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2569 ให้ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญาจัดแสดงสำเนาประกาศและแบบสัญญามาตรฐาน ณ สถานที่ให้บริการในตำแหน่งที่ผู้บริโภคมองเห็นได้ชัดเจน

เจ้าของกิจการจึงควรตรวจสอบการแสดงเอกสารส่วนนี้ด้วย

อ้างอิง: ประกาศ สคบ. เรื่องการจัดให้มีสำเนาประกาศและแบบสัญญามาตรฐาน พ.ศ. 2569

คำถามที่พบบ่อย

หอพักนักศึกษาที่จดทะเบียนถูกต้อง ต้องใช้แบบสัญญา สคบ. ฉบับนี้ไหม?

หอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ได้รับการยกเว้นจากขอบเขตประกาศควบคุมสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 โดยต้องปฏิบัติตามกฎหมายเฉพาะของหอพักและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

มีห้องให้เช่าเพียง 2 ห้อง ต้องใช้ประกาศฉบับนี้ไหม?

ประกาศกำหนดขอบเขตธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป จึงไม่ควรนำข้อกำหนดของประกาศฉบับนี้ไปกล่าวว่าใช้กับทุกกรณีที่มีเพียง 2 หน่วย อย่างไรก็ตาม การเช่ายังคงอยู่ภายใต้กฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

สัญญาที่ทำไว้ก่อนวันที่ 4 กันยายน 2568 ต้องเปลี่ยนทันทีไหม?

ประกาศ พ.ศ. 2568 มีบทเฉพาะกาลให้สัญญาที่ทำตามประกาศ พ.ศ. 2562 ก่อนกฎหมายใหม่มีผลใช้บังคับ คงใช้ต่อไปจนกว่าสัญญาจะสิ้นสุด

สรุป

สัญญาเช่าที่ดีต้องชัดเจนตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่จนถึงวันที่ย้ายออก โดยเฉพาะข้อมูลคู่สัญญา ค่าเช่า เงินประกัน ค่าน้ำค่าไฟ สภาพห้อง และเงื่อนไขบอกเลิกสัญญา

สำหรับเจ้าของอะพาร์ตเมนต์และธุรกิจห้องเช่าที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ควรใช้แบบสัญญามาตรฐานและตรวจสอบข้อกำหนดทุกครั้งก่อนให้ผู้เช่ารายใหม่ลงนาม

ส่วนเจ้าของหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ควรใช้กฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับกิจการของตน ไม่ควรนำข้อกำหนดของประกาศ สคบ. ฉบับนี้ไปใช้เหมารวมโดยอัตโนมัติ

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

1. สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค — ประกาศควบคุมสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 และแบบสัญญาท้ายประกาศ (PDF)
2. สคบ. — ตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐานสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น แบบ ก (PDF)
3. สคบ. — ชี้แจงหลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟ เงินประกัน และค่าใช้จ่ายอื่น 19 มิถุนายน 2569
4. สคบ. — ประกาศการจัดให้มีสำเนาประกาศและแบบสัญญามาตรฐานเพื่อเปิดเผยต่อผู้บริโภค พ.ศ. 2569 (PDF)
5. สำนักงานปลัดกระทรวงการอุดมศึกษา — พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558

หมายเหตุ: บทความนี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไปสำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. ไม่ใช่ข้อสรุปว่าที่พักทุกประเภทมีหน้าที่เหมือนกันทั้งหมด