ลองใช้ Pakpak
ถ้าคุณเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หรือธุรกิจห้องเช่า แล้วช่วงนี้เห็นข่าวว่า ค่าน้ำค่าไฟต้องเก็บตามจริง เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วัน และสัญญาเช่าต้องใช้แบบมาตรฐาน จนเริ่มสงสัยว่า “แล้วของเราต้องแก้อะไรบ้าง?” บทความนี้สรุปให้แบบอ่านจบแล้วรู้ว่าควรกลับไปเช็กตรงไหนก่อน
กฎหลักที่เกี่ยวข้องคือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568
สรุปใน 1 นาที
ถ้ากิจการของคุณอยู่ภายใต้ประกาศนี้ สิ่งที่ควรจำมี 4 เรื่องหลัก
- ค่าน้ำค่าไฟ — เรียกเก็บไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ และต้องระบุวิธีคำนวณให้ชัด
- ค่าบริการอื่น — เช่น ค่าจอดรถ ค่าขยะ หรือค่าส่วนกลาง เก็บได้ในกรณีที่เหมาะสม แต่ต้องระบุในสัญญาอย่างชัดเจน ไม่กำกวมและไม่ซ้ำซ้อน
- เงินประกัน — ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน และหากไม่พบความเสียหายต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสัญญาสิ้นสุด
- สัญญาเช่า — ธุรกิจที่เข้าข่ายต้องใช้สัญญาตามแบบมาตรฐานที่ สคบ. กำหนด
ก่อนเข้าเรื่อง: กฎนี้ใช้กับกิจการของคุณหรือไม่
คำว่า “หอพัก” ที่เราใช้เรียกกันทั่วไปอาจทำให้สับสน เพราะชื่อที่ใช้เรียกสถานที่กับสถานะตามกฎหมายอาจไม่เหมือนกัน
ตามคำอธิบายของ สคบ. ประกาศนี้ใช้กับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขตามประกาศ ส่วน หอพักที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยหอพัก และ โรงแรมที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยโรงแรม มีกฎหมายเฉพาะกำกับอยู่แล้ว
ดังนั้น ถ้ากิจการของคุณใช้คำว่า “หอพัก” อย่าดูจากชื่ออย่างเดียว ควรดูด้วยว่ากิจการจดทะเบียนและอยู่ภายใต้กฎหมายใดจริง
ดูคำอธิบายจาก สคบ. เรื่องขอบเขตการบังคับใช้
1. ค่าน้ำค่าไฟ: สิ่งสำคัญคืออธิบายที่มาของยอดได้
หลักที่ สคบ. ย้ำคือ ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศต้องเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟ ไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ และต้องระบุวิธีคำนวณไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน
พูดง่าย ๆ คือ ถ้าผู้เช่าถามว่า “ยอดนี้มาจากไหน?” เจ้าของควรไล่ที่มาให้ดูได้ ไม่ใช่มีเพียงตัวเลขสุดท้ายในบิล
สิ่งที่ควรเก็บให้ตรวจย้อนหลังได้ ได้แก่
- เลขมิเตอร์ครั้งก่อนและครั้งปัจจุบัน
- จำนวนหน่วยที่ใช้
- อัตราที่นำมาคำนวณ
- วิธีคำนวณที่ระบุไว้ในสัญญา
- ใบแจ้งยอดที่แยกค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายอื่นออกจากกัน
แล้วค่าไฟ 4.88 บาทต่อหน่วยล่ะ?
ตัวเลข 4.88 บาทต่อหน่วย เคยถูก สคบ. ใช้อธิบายในบริบทของอัตรา ณ ช่วงเวลาหนึ่ง แต่ไม่ควรจำเลขนี้เป็นราคาคงที่ตลอดไป เพราะอัตราและองค์ประกอบค่าไฟสามารถเปลี่ยนได้
ดูข้อมูล สคบ. เรื่องค่าน้ำค่าไฟ
2. ค่าบริการอื่น: เก็บได้ แต่ต้องบอกให้รู้ว่าจ่ายค่าอะไร
ค่าจอดรถ ค่าขยะ หรือค่าบริการส่วนกลางไม่ได้หายไปเพราะประกาศฉบับนี้
สคบ. ระบุว่า หากผู้ประกอบธุรกิจจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายอื่น ต้องระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน ไม่กำกวม ไม่ซ้ำซ้อน และต้องไม่เป็นข้อสัญญาที่เอาเปรียบผู้บริโภค
ก่อนทำสัญญา เจ้าของควรตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้
- ผู้เช่าต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง
- จ่ายเท่าไร หรือคำนวณอย่างไร
- เรียกเก็บเมื่อไร
- รายการนั้นเป็นค่าบริการอะไร
- มีรายการไหนซ้ำกับค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นหรือไม่
ตัวอย่างง่าย ๆ ระหว่างบิลที่เขียนว่า “ค่าบริการ 500 บาท” กับบิลที่บอกชัดว่าเป็นค่าจอดรถหรือค่าขยะ แบบหลังตรวจสอบและอธิบายกับผู้เช่าได้ง่ายกว่ามาก
ดูข้อมูล สคบ. เรื่องค่าใช้จ่ายอื่น
3. เงินประกัน: เตรียมเรื่องวันคืนเงินตั้งแต่วันรับผู้เช่าเข้า
สำหรับธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. ระบุว่า ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน
เช่น ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันตามหลักนี้ต้องไม่เกิน 15,000 บาท
แต่จุดที่มักกลายเป็นข้อโต้แย้งจริง ๆ อยู่ตอนผู้เช่าย้ายออก
หากตรวจสอบแล้วไม่พบว่าผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย ต้อง คืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุด ส่วนกรณีที่มีความเสียหายจริง สคบ. ระบุว่าสามารถหักค่าเสียหายที่เกิดจากผู้เช่าได้ตามจริง และมีกรอบการคืนส่วนที่เหลือตามเงื่อนไขของประกาศ
เพราะฉะนั้น workflow ที่ดีควรเริ่มตั้งแต่วันย้ายเข้า โดยมีหลักฐาน เช่น
- รูปสภาพห้องตอนย้ายเข้า
- รายการทรัพย์สินที่ส่งมอบ
- การตรวจห้องตอนย้ายออก
- รายละเอียดค่าเสียหายที่นำมาหัก หากมี
- หลักฐานการคืนเงินประกัน
ยิ่งหลักฐานก่อนและหลังชัด การตัดสินว่าอะไรคือความเสียหายและอะไรคือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติก็ยิ่งตรงไปตรงมา
ดูข้อมูล สคบ. เรื่องเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
4. สัญญาเช่า: มีสัญญาอย่างเดียวไม่พอ ต้องใช้รูปแบบที่ถูกต้อง
ประกาศ พ.ศ. 2568 กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ในขอบเขตจัดทำสัญญาเช่าตาม แบบสัญญามาตรฐานของ สคบ.
สคบ. มีตัวอย่างสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น แบบ ก และสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว แบบ ข
ถ้าคุณใช้สัญญาฉบับเดิมมาหลายปี การเปลี่ยนแค่ชื่อผู้เช่าและวันที่อาจไม่พอ ควรกลับมาตรวจหัวข้อสำคัญ เช่น
- ค่าเช่าและกำหนดชำระ
- วิธีคิดค่าน้ำและค่าไฟ
- ค่าใช้จ่ายหรือค่าบริการอื่น
- เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
- เงื่อนไขเมื่อสัญญาสิ้นสุด
- การส่งมอบห้องและทรัพย์สิน
สคบ. ยังระบุว่าการไม่ส่งมอบสัญญา หรือส่งมอบสัญญาที่มีข้อสัญญาหรือแบบไม่ถูกต้อง อาจมีโทษตามกฎหมาย
Checklist: ถ้าจะกลับไปเช็กกิจการวันนี้ ให้เริ่ม 6 ข้อนี้
- เช็กขอบเขตกฎหมาย — กิจการอยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. ฉบับนี้ หรืออยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะอื่น
- ตรวจแบบสัญญา — เทียบสัญญาที่ใช้อยู่กับแบบมาตรฐานปัจจุบัน
- บันทึกเลขมิเตอร์ — ให้ดูย้อนหลังได้ว่าเดือนก่อนและเดือนนี้เป็นเท่าไร
- แยกรายการค่าใช้จ่าย — ค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการอื่นควรตรวจสอบที่มาได้
- ตรวจยอดเงินประกัน — เช็กค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันให้ถูกต้อง
- เก็บหลักฐานย้อนหลัง — สัญญา บิล ใบเสร็จ รูปสภาพห้อง และหลักฐานการชำระควรค้นกลับมาได้ง่าย
คำถามที่เจ้าของห้องเช่ามักสงสัย
ถ้าเรียกกิจการว่า “หอพัก” แปลว่าไม่อยู่ภายใต้ประกาศนี้ใช่ไหม?
ไม่ควรดูจากชื่อเพียงอย่างเดียว ข้อยกเว้นที่ สคบ. กล่าวถึงคือ หอพักที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยหอพัก ดังนั้นควรดูสถานะทางกฎหมายและการจดทะเบียนของกิจการจริง
ค่าไฟ 4.88 บาทต่อหน่วยใช้ตลอดเลยไหม?
ไม่ควรใช้เป็นราคาคงที่ถาวร หลักสำคัญคือผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศต้องไม่เรียกเก็บเกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ จึงควรตรวจอัตราล่าสุดก่อนนำไปใช้
ค่าส่วนกลางยังเก็บได้อยู่ไหม?
เก็บได้ในกรณีที่เหมาะสม แต่ควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน ไม่กำกวม ไม่ซ้ำซ้อน และไม่เป็นข้อสัญญาที่เอาเปรียบผู้บริโภค
ถ้าผู้เช่าย้ายออก ต้องคืนเงินประกันเมื่อไร?
หากสัญญาสิ้นสุดและไม่พบว่าผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย สคบ. ระบุว่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน
ทำไมเจ้าของควรเช็กเรื่องนี้ตอนนี้
สคบ. ยังมีการลงพื้นที่ตรวจธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องในปี 2569 และมีการรายงานว่าพบผู้ประกอบธุรกิจบางรายปฏิบัติไม่ถูกต้องตามประกาศ พ.ศ. 2568
สำหรับเจ้าของที่ดูแลหลายห้อง การทำให้ข้อมูลเรื่องสัญญา มิเตอร์ รอบบิล การชำระ และการย้ายออกตรวจสอบย้อนหลังได้ จึงไม่ได้ช่วยแค่เรื่องกฎหมาย แต่ยังช่วยลดเวลาตามหาข้อมูลและลดข้อโต้แย้งในงานประจำวันด้วย
Pakpak ช่วยรวมงานอย่างข้อมูลสัญญา การจดมิเตอร์ และการจัดการรอบบิลไว้ในระบบเดียว เพื่อให้เจ้าของหอพักและอพาร์ตเมนต์ติดตามข้อมูลแต่ละห้องได้ง่ายขึ้น
ดูฟีเจอร์ Pakpak หรือ ดูแพ็กเกจ
แหล่งข้อมูล
ตรวจสอบข้อมูลล่าสุดเมื่อวันที่ 28 กันยายน 2569
- สคบ. — ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 และเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- สคบ. — ขอบเขตการบังคับใช้และประเด็นค่าน้ำค่าไฟ
- สคบ. — ค่าน้ำค่าไฟ เงินประกัน และค่าใช้จ่ายอื่น
- สคบ. — แบบสัญญามาตรฐานสำหรับการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย
- สคบ. — ประกาศมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 4 กันยายน 2568
- สคบ. — ผลการลงพื้นที่ตรวจสถานประกอบการในกรุงเทพฯ เดือนกรกฎาคม 2569
หมายเหตุ: บทความนี้เป็นการสรุปข้อมูลทั่วไปเพื่อช่วยให้เจ้าของที่พักเข้าใจประเด็นสำคัญ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย หากไม่แน่ใจว่ากิจการของคุณอยู่ภายใต้กฎหมายฉบับใด หรือมีข้อเท็จจริงเฉพาะ ควรตรวจประกาศฉบับเต็มหรือสอบถาม สคบ. โดยตรงที่สายด่วน 1166