เครื่องคำนวณจุดคุ้มทุนหอพัก

1. กรอกเงินลงทุนเริ่มต้นที่จ่ายไปทั้งหมด ตั้งแต่ราคาซื้อจนถึงค่าตกแต่งห้อง
2. กรอกจำนวนห้อง ค่าเช่าเฉลี่ย และ occupancy ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจริง
3. กรอกรายได้อื่น (ถ้ามี) และค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของหอ รวมค่างวดเงินกู้ด้วยถ้ามี
4. ดูกระแสเงินสดสุทธิต่อเดือน–ต่อปี และระยะเวลาคืนทุนโดยประมาณ

• ห้องที่มีผู้เช่า = จำนวนห้อง × occupancy ÷ 100
• รายได้ต่อเดือน = (ห้องที่มีผู้เช่า × ค่าเช่าเฉลี่ย) + รายได้อื่น
• กระแสเงินสดสุทธิต่อเดือน = รายได้ต่อเดือน − ค่าใช้จ่ายต่อเดือน
• ระยะเวลาคืนทุน = เงินลงทุนเริ่มต้น ÷ กระแสเงินสดสุทธิต่อเดือน (แสดงเป็น ปี/เดือน)

ถ้ากระแสเงินสดสุทธิเป็นศูนย์หรือติดลบ เครื่องมือจะไม่แสดงระยะเวลาคืนทุน เพราะตัวเลขจะไม่มีความหมาย (ไม่มีจุดคืนทุนในสถานการณ์นี้)

ลงทุนเริ่มต้น 2,400,000 บาท หอ 20 ห้อง ค่าเช่าเฉลี่ย 3,500 บาท คาด occupancy 90% ค่าใช้จ่าย 8,000 บาทต่อเดือน

• ห้องที่มีผู้เช่า = 20 × 90% = 18 ห้อง
• รายได้ต่อเดือน = 18 × 3,500 = 63,000 บาท
• กระแสเงินสดสุทธิ = 63,000 − 8,000 = 55,000 บาทต่อเดือน (660,000 บาทต่อปี)
• ระยะเวลาคืนทุน = 2,400,000 ÷ 55,000 ≈ 43.6 เดือน = ประมาณ 3 ปี 8 เดือน

• ตัวเลขนี้เรียกว่า simple payback — นับแบบไม่ปรับมูลค่าเงินตามเวลา และไม่รวมมูลค่าทรัพย์ที่เหลืออยู่ตอนขาย
• กระแสเงินสดสุทธิ ≠ กำไรบัญชี เพราะยังไม่รวมภาษีเงินได้และค่าเสื่อมราคา แต่ก็ใกล้เงินสดที่หมุนอยู่จริงในหอมากกว่า
• occupancy ที่ใส่คือหัวใจของตัวเลขนี้ ลองลดค่าลง 5–10% เพื่อทดสอบว่าถ้าห้องว่างมากกว่าคาด คืนทุนช้าขึ้นแค่ไหน
• อย่าลืมค่าซ่อมใหญ่ที่เกิดไม่ประจำ เช่น เปลี่ยนแอร์ ทำสีใหม่ทุก 3–4 ปี อย่างน้อยให้เผื่อเป็นค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อเดือน