เครื่องคำนวณ Rental Yield หอพัก

Gross Yield คือผลตอบแทนแบบหยาบ ดูจากรายได้ค่าเช่าเท่านั้น ยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ใช้เปรียบเทียบทรัพย์หลายแห่งอย่างรวดเร็ว ส่วน Net Yield คือผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายที่จ่ายจริงทุกปี จึงใกล้เงินที่เหลืออยู่ในมือมากกว่า

• Gross Yield = (รายได้ค่าเช่าต่อปี ÷ เงินลงทุน) × 100
• Net Yield = ((รายได้ต่อปี − ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ เงินลงทุน) × 100

สองตัวเลขนี้ต่างกันมากได้ในหอพัก เพราะค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง และช่วงห้องว่างกินกำไรจริง ถ้า Gross สูงแต่ Net ต่ำมาก แปลว่าค่าใช้จ่ายของทรัพย์นั้นกินผลตอบแทนเยอะ — เครื่องมือนี้ไม่ตัดสินว่าเท่าไรคือ "ดี" เพราะคำตอบขึ้นกับดอกเบี้ยเงินกู้ ทำเล และเป้าหมายของคุณ

1. กรอกเงินลงทุนรวม เช่น ราคาซื้อทรัพย์บวกค่าตกแต่งห้องทั้งหมด
2. กรอกรายได้ค่าเช่ารวมต่อเดือนของทรัพย์นั้น
3. กรอกรายได้อื่น (ถ้ามี) และค่าใช้จ่ายต่อปี เช่น ภาษีที่ดิน ค่าซ่อมบำรุง ค่าจัดการ
4. เทียบ Gross กับ Net เพื่อเห็นว่าค่าใช้จ่ายกินผลตอบแทนเท่าไร

ซื้อทรัพย์รวมค่าตกแต่ง 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้ 35,000 บาทต่อเดือน ค่าใช้จ่ายรวม 60,000 บาทต่อปี

• รายได้ต่อปี = 35,000 × 12 = 420,000 บาท
• Gross Yield = 420,000 ÷ 5,000,000 × 100 = 8.4%
• รายได้สุทธิ = 420,000 − 60,000 = 360,000 บาท
• Net Yield = 360,000 ÷ 5,000,000 × 100 = 7.2%

• ควรรวมค่าตกแต่งห้องและค่าปรับปรุงเริ่มต้นใน "เงินลงทุน" ด้วย ไม่ใช่แค่ราคาซื้อ ไม่งั้น yield จะดูดีเกินจริง
• เทียบ yield ระหว่างทรัพย์ด้วยวิธีเดียวกัน — Gross กับ Gross หรือ Net กับ Net เท่านั้น เพราะสองตัวหมายความต่างกัน
• ยังไม่รวมการชำระคืนเงินต้น–ดอกเบี้ยเงินกู้ ภาษีเงินได้ และค่าเสื่อมของอาคาร ถ้าจะดูกระแสเงินสดหลังหักค่างวด ควรใส่ค่างวดเป็นค่าใช้จ่ายต่อปีในช่องของเครื่องมือนี้
• Net Yield ติดลบได้ ถ้าค่าใช้จ่ายมากกว่ารายได้ — ตัวเลขนี้มีประโยชน์ต่อการตัดสินใจ ไม่ใช่ข้อผิดพลาดของเครื่องมือ